Como consecuencia ce la crisis que afecta a España desde hace varios años, muchas familias se encuentras incursas en una situación económica difícil derivada del desempleo o de la ausencia de actividad económica durante un periodo prolongado en el tiempo. Esta circunstancia les ha llevado a dejar de atender sus obligaciones de pago derivadas de los préstamos hipotecarios contraídos para la compra de una vivienda. Como consecuencia de esta situación se están desarrollando procesos de ejecución hipotecaria por parte de las entidades acreedoras que están llevando a algunas familias a situaciones que les impiden atender las necesidades básicas de sus miembros en condiciones de dignidad.


El Gobierno de la nación ante esta situación ha adoptado mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real, especialmente para quienes se encuentren en el llamado umbral de exclusión social. Con posterioridad se adoptan otras medidas para la protección de los deudores hipotecarios que vayan a ser objeto de lanzamiento determinando la paralización de ese proceso durante dos años siempre que se cumplan determinados requisitos Estas medidas se implementan, no obstante, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando históricamente nuestro sistema hipotecario.


A continuación se especifican las medidas propuestas y los requisitos que deben cumplir quienes deseen acogerse a ellas:



I.- ANTES DE LA EJECUCION HIPOTECARIA


El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.


El citado Código incluye tres fases de actuación:


1.- La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

2.- En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

3.- Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.


Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos.


El Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. ENTIDADES ADHERIDAS EN LA ACTUALIDAD clipclip


El contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores comprendidos dentro del umbral de exclusión y contratos a los que se refiere este real decreto-ley, aunque, las entidades adheridas podrán con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a deudores distintos de los comprendidos en el umbral de exclusión y podrán, en todo caso, en la aplicación del Código, mejorar las previsiones contenidas en el mismo.



MEDIDAS


1.- Moderación de los intereses moratorios.


En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.


2.- Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.


Los deudores situados en el umbral de exclusión, podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora acogida al Código de Buenas Prácticas la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración, acompañarán la documentación señalada anteriormente.


No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.


En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud anterior junto con la documentación a que se refiere la letra anterior, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas:


  • Carencia en la amortización de capital de cuatro años.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia

Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.


No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.


En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas en el siguiente apartado.


3.- Medidas complementarias.


Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización en los términos previstos en este apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.


A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.


Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:


  • Reducción en un 25 por cien.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

Esta medida también podrá ser solicitada por:

A) Deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecariaen el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.

B) Deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.


4.- Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: DACIÓN EN PAGO LIBERATORIA de la vivienda habitual.


En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el umbral de exclusión,para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.


La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.


El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien.


Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.


Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores



II.- DURANTE LA EJECUCION


Las medidas están previstas para proteger a los deudores que vayan a ser objeto de lanzamiento y que hayan visto alterada su situación económica como consecuencia de la crisis. La protección consiste en la suspensión durante el plazo de dos años de las ejecuciones hipotecarias.


Cuando se aplica la medida:


1.- Desde el 16 de noviembre de 2012, fecha de publicación y de entrada en vigor de la norma reguladora pero resulta de aplicación también para los procedimientos de ejecución ya iniciados antes de la entrada en vigor de la norma

2.- Deberá haberse iniciado un proceso de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial y haberse adjudicado la vivienda el acreedor o persona que actúe por su cuenta

3.- Que se trate de la vivienda habitual

4.- Que los titulares ejecutados se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad


Se considera que el deudor se encuentra en un supuesto de especial vulnerabilidad cuando esté incurso en ALGUNO de los supuestos siguientes:


  • Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
  • Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  • Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.
  • Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

Además deberán concurrir TODOS los requisitos que se indican:


  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.( 1.597,53 euros al mes, o lo que es lo mismo 19.170,36 euros al año).
  • Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entiende que hay una alteración significativa, cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Como solicitar la suspensión: (DOCUMENTOS)

En cualquier momento de la ejecución hipotecaria anterior al lanzamiento


Mediante un escrito dirigido al juez o al notario encargado del procedimiento. Al escrito deberán adjuntarse los siguientes documentos


a. Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:


1. Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.Ultimas tres nóminas percibidas.

3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5. En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.


b. Número de personas que habitan la vivienda:


1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.


c. Titularidad de los bienes:


1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.


d. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este Real Decreto.



III.- REALOJO


En cumplimiento de la encomienda al Gobierno para que promoviese con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario se lleva a cabo la firma de un Convenio entre el Gobierno, el Banco de España, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (ONGs), las patronales bancarias y 33 entidades de crédito para poner a disposición de las familias desahuciadas 5.891 casas en toda España.


Podrán acceder a estos pisos las personas desalojadas de su hogar desde el 1 de enero de 2008 por no pagar la hipoteca. Además, los beneficiarios tendrán que encontrarse en situación de especial vulnerabilidad. Es decir, cumplir las condiciones fijadas por el Gobierno.


Las viviendas se ofrecen en alquiler. El precio del alquiler oscilará entre los 150 y los 400 euros al mes con un límite máximo a pagar del 30% de la renta familiar. El contrato durará dos años con opción a que sea prorrogado por un tercero si la situación del arrendatario no ha cambiado. Del mismo modo, si antes de los dos años la coyuntura económica de la familia mejora, se revisarán las condiciones de su alquiler. El Gobierno pretende con esta iniciativa brindar otra oportunidad a los deudores de buena fe.


La decisión se tomará con la información que aporte la entidad financiera involucrada en el desalojo y el ayuntamiento al que pertenezca la familia solicitante. Así, en virtud del convenio suscrito ayer, serán los servicios sociales de ayuntamientos y diputaciones los que emitan, a petición de la entidad de crédito, un informe sobre la necesidad o riesgo social del solicitante de la vivienda, al objeto de priorizar entre los demandantes.


El arrendatario debe comprometerse a destinar ese inmueble a su vivienda habitual y a conservarlo en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en las que lo recibió.


Las entidades financieras informarán a los eventuales beneficiarios, ayuntamientos, diputaciones provinciales y ONG de las características básicas de las casas disponibles para este plan de realojos y deberán facilitar también los datos también a través de sus sucursales y sus páginas web. Entre otras cuestiones, deberá figurar la ubicación y superficie de cada vivienda, su distribución por municipios y comunidades autónomas, así como todos los requisitos a cumplir.