VIVIENDA LIBRE


VIVIENDA DE  NUEVA CONSTRUCCIÓN


A/ INFOMACION A LA QUE TIENE DERECHO EL CONSUMIDOR


Compra de vivienda Las normas generales de protección a los consumidores del Estado y de la Comunidad de Madrid,  establecen como derecho  básico de los consumidores la obtención de información correcta sobre los diferentes productos y servicios.


En base a lo anterior, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta  o arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se halla en construcción o esta ya ha concluido.


Además se realizará  de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico y no silenciará  datos fundamentales de los objetos de la misma.


Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.


Serán responsables quienes lleven a cabo la oferta, promoción y publicidad, para la venta de viviendas en el marco de una actividad empresarial o profesional (promotor, constructor, gestor...)


Así estos deberán tener a disposición de los consumidores y en su caso, de las autoridades competentes la información relativa a la identificación del vendedor, descripción de la vivienda, materiales, instalaciones, datos registrales del inmueble, precio, autorizaciones para la construcción, estatutos de la Comunidad, impuestos, fechas de entrega en caso de estar en construcción, datos del constructor y del arquitecto y forma del contrato. Deberá hacerse constar de modo especialmente legible:


a) Que el consumidor no soportará los gastos  derivados de la titulación que corresponden legalmente al vendedor

b) Los artículos 1280.1º y 1279 del Código civil

c) El derecho a la elección de notario por parte del consumidor


La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precioindicándose la forma y medios da pago y garantías a constituir.


En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener  disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalicen las cantidades entregadas a cuenta.



Los documentos contractuales


· Deberán estar redactados con claridad y sencillez sin  referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.


· No podrán incluir determinadas cláusulas:

- Las que no reflejen con claridad u omitan en casos de pago aplazado, la cantidad de aplazamiento, tipo de interés,  condiciones de amortización y otras cláusulas que faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato

-  Las que impongan incrementos de precio que no correspondan a prestaciones que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador

·Las que supongan repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean imputables.


· Las que impongan al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que correspondan al comprador.



Normativa aplicable.


. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas



B/ LA INTERMEDIACIÓN


En la actualidad es muy frecuente que la adquisición y venta de viviendas no se materialice directamente entre las partes contratantes sino que la única forma de tener acceso a esa vivienda es  a través de  terceros: se trata del fenómeno de la intermediación inmobiliaria.  Aunque en principio el papel del intermediario o agente inmobiliario es facilitar a ambas partes los trámites a realizar, en ocasiones se trata mas de un elemento que añade complicación al proceso y que además percibe unos honorarios por su actuación por lo que las partes contratantes deberán estar muy atentas a todos los documentos que firman para no verse comprometidas o en situaciones de incumplimiento que les llevarían en casos a la pérdida de cantidades económicas.



Características del agente inmobiliario


No se requiere que pose a ningún título habilitante pero solo puede anunciarse como Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) quien posea este título y esté colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.


Si usted va a adquirir una vivienda


Entonces su relación con el agente inmobiliario será la de efectuar a este un encargo de compra. Se efectúa solo en ocasiones por escrito y en el se otorgan facultades al agente para que busque una vivienda de las características deseadas. Es importante  exigir que se hagan constar los honorarios del agente en dicho documento así como el tipo de encargo que se le hace y a que alcanza (si se refiere solo a la búsqueda de a vivienda o alcanza también al préstamo hipotecario).


Además de estos documentos es frecuente suscribir otros tales como:


1.- Reserva: A partir del momento en que se suscribe la reserva, se retira del mercado la oferta de venta de la vivienda a la que se refiere durante el tiempo que se pacte la reserva. Para ello habrá que hacer entrega de una determinada cantidad que se perderá si no se llega a formalizar la compraventa.


2.- Arras: Pueden pactarse arras junto con la reserva o de forma separada Supone que la cantidad entregada es parte del precio de la vivienda.


Si se trata de las llamada arras confirmatorias, supone que el vendedor puede deshacer su compromiso devolviendo dichas arras. El comprador también puede hacerlo pero las perdería.


Si se trata de arras penitenciales, si el vendedor  deshace su compromiso debe devolver el doble de lo entregado. En el caso de que se el comprador quien no desee continuar las pierde.


Para saber cuando se trata de unas arras u otras debemos ver si en el contrato se menciona expresamente que sean penitenciales ya que de lo contrario serán confirmatorias.



IMPORTANTE:


El documento de reserva y las arras se firmas entre comprador y vendedor, no entre estos y el agente inmobiliario.


Tenga en cuenta que el incumplimiento deviene cuando se ha dejado pasar el plazo de vigencia de las arras y no se ha suscrito el contrato de compraventa o escrituras. Por ello si el agente se ha encargado de gestionar la financiación haga un seguimiento puntual para evitar el transcurso del plazo.


Exija siempre una copia del documento que acredite que el agente inmobiliario ha hecho entrega de las arras o reserva al vendedor.



Si usted es vendedor


Suscribirá con el agente inmobiliario un contrato de encargo de venta. Puede tratarse de un encargo en exclusiva o no.


Si se trata de una exclusiva usted no podrá vender por su cuenta ni a través de otro agente y si lo hace deberá abonar igualmente los honorarios al primero.


Las exclusivas deben tener una vigencia limitada en el tiempo pero es frecuente que se prevea a prórroga tácita por lo que deberá estar atento a las fechas si no quiere prorrogar el contrato.



C/ DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN


Compra de vivienda Una de las cuestiones en caso de conflictos, es la existencia de defectos en las viviendas una vez entregadas. A continuación se van a exponer las cuestiones esenciales a conocer para poder exigir la subsanación de dichos defectos.

Distintos supuestos


Para el estudio del sistema de responsabilidad ante los defectos constructivos  deberá tenerse en cuenta si la vivienda  se adquirió antes del 5 de mayo de 2000, fecha en que entra en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, o después.



1.- Vivienda adquirida antes del 5 de mayo de 2000


El régimen de responsabilidad por defectos de construcción, en este caso,  prevé la responsabilidad por los llamados "vicios ruinógenos", es decir, aquéllos que impiden el uso normal de la vivienda para el que estaba destinada, durante diez años desde la entrega de la vivienda  pudiendo interponerse la acción para exigir responsabilidad en plazo de 15 años. El responsable será el promotor


2.-Vivienda adquirida después de 5 de mayo de 2000


Plazos durante los que existe responsabilidad


Podrá exigirse responsabilidad siempre y cuando el defecto aparezca dentro de los plazos que se describen a continuación y que son mas o menos largos en función del tipo de deficiencia. 


- Diez años si se trata de defectos en la estructura del edificio: columnas, cimientos, muros de carga, etc.

- Tres años en el caso de defectos en los elementos constructivos que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

- Un año por defectos estéticos y de acabado.



Quien tiene derecho a exigir responsabilidad


Los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos (en caso de división).



De qué clase de defectos se puede exigir responsabilidad


De los daños materiales causados en las edificaciones  a partir de la entrada en vigor de la Ley y de las obras en edificios ya existentes para cuyos proyectos se solicite licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la Ley.



A quien se puede exigir responsabilidad


Se prevé legalmente que todas las personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso de construcción puedan ser responsables de los defectos.  No obstante, el promotor responderá siempre, solidariamente, con cada una de ellas.


Los defectos estéticos y de acabado son solamente exigibles al constructor.


Son agentes intervinientes en el proceso de construcción


- El promotor  es quien decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos la obra para si o para su posterior venta, entrega o cesión a terceros.

-  El arquitecto es quien realiza el proyecto de la vivienda y certifica la ejecución de la construcción adecuada al mismo.

- El constructor es quien ejecuta la obra con medios humanos y materiales propios o ajenos. Responde directamente de los daños materiales causados en el edificio  por vicios o defectos causados por la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Igualmente responde en el caso de que las obras se realicen mediante subcontrata.

-  El arquitecto técnico o aparejador es quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.



Garantías obligatorias.


Es obligatorio la constitución de un seguro de daños materiales o seguro de caución para hacer frente a los vicios estructurales siendo el importe mínimo del capital asegurado el 100% del coste  final de la ejecución de la obra incluidos.


Se prevé que mediante desarrollo reglamentario se establezcan como obligatorios en  un futuro los seguros de daños materiales o de caución para responder frente a defectos de habitabilidad y de acabado.



Plazo para interponer acción de reclamación de responsabilidad


No debe confundirse este plazo con el plazo de responsabilidad. Desde que se produzcan los daños, el adquirente de la vivienda dispone de dos años para reclamar responsabilidad por los defectos detectados.



Normativa Aplicable


. Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

. Ley 2/99, de 17 de marzo, de Medidas para la calidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid



D/ ADQUISICIÓN DE VIVIENDA EN REGIMEN DE COMUNIDADES DE BIENES


Compra de vivienda Una comunidad de bienes o de propietarios a los efectos de adquisición de una vivienda es un grupo de personas que acometen conjuntamente las operaciones y trámites precisos para llevar a cabo la construcción de sus propias viviendas, para lo cual adquieren un terreno en común.


No obstante en la realidad es frecuente que quienes fomentan la creación de una Comunidad sea una empresa o gestora.


La Comunidadde Bienes no tiene personalidad jurídica propia, lo que significa que los actos de compra y de hipoteca se llevan a cabo por cada persona individualmente.


Como ventaja este sistema puede representar un menor coste  de las viviendas y una forma de pago generalmente mas cómoda.


Como cuestiones a tener en cuenta podemos destacar:


1.- Que se adquiere sobre plano, por lo que la fecha de entrega de las viviendas es incierta.

2.- Será importante hacer un seguimiento detenido del proceso de construcción.

3.- Los precios de las viviendas suelen variar durante la construcción de las mismas. Por ello se ha de llevar un estricto control de los medios financieros aportados por los comuneros, así como del procedimiento adoptado para fijar la cuantía y las fechas de abono de las cuotas de participación.

4.- Es conveniente prestar   atención a la adjudicación de las viviendas, plazas de garaje u otros elementos sobrantes.


Antes de entrar a formar parte de una Comunidad se debe comprobar:


1.- Que personas la integran y la relación  que les une con la gestora, en la medida de lo posible

2.- La existencia real del terreno o solar sobre el que se pretende edificar.

3.- Si existe anteproyecto de viviendas visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.

4.- Si se han iniciado los trámites para  acogerse a las ayudas oficiales.

5.- Sistema de financiación previsto y cuotas o aportaciones



Normativa aplicable


Código Civil.



RECUERDE:  Entrar a formar parte de una comunidad de bienes no significa que se esté adquiriendo una vivienda. Usted puede formar parte del Consejo Rector si opta a ello y resulta elegido.



E/ ADQUISICION DE VIVIENDAS EN REGIMEN DE COOPERATIVA


Definición de cooperativa


Son  asociaciones  que tienen personalidad jurídica propia y su funcionamiento se basa en la participación democrática de los socios. Cuando una persona entra a formar parte de una cooperativa de viviendas no está adquiriendo una vivienda sino formando parte de una asociación cuyos fines son la construcción y adjudicación a los socios de unas viviendas. Los cooperativistas se convierten pues en promotores de sus propias viviendas



Estructura. Organización de una Cooperativa


Puede ser que sean los propios cooperativistas quienes se hacen cargo de realizar las gestiones: contratan el proyecto técnico, al arquitecto, al constructor, supervisan la obra, realizan los pagos, y la financiación. Son ellos mismos representados en la cooperativa los que llevan a cabo el proyecto. En otro caso puede existir una empresa denominada "gestora" de cooperativas. Es ésta quien se encarga tanto de captar los socios como de la gestión total de proyecto.


Existen en la cooperativa unos órganos de gestión:


1.- La asamblea formada por todos los socios cooperativistas. Es el órgano que determina la voluntad social.


2.- El Consejo Rector. Es el órgano representativo y de gobierno de la cooperativa. Su actuación está sujeta a la ley, a los Estatutos y a la voluntad de la Asamblea. Está presidida por quien es a su vez presidente de la asamblea.


3.- Interventores. Su función es el control de las cuentas anuales y la elaboración de un informe escrito de las mismas.



Estatutos


Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y obligaciones de los socios y la organización de la Cooperativa. Deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley de Cooperativas. La inscripción en el Registro de Cooperativas garantiza que los Estatutos se ajustan a la normativa vigente.


Antes de inscribirse en la Cooperativa es conveniente examinar los Estatutos, con especial referencia a las condiciones para hacerse socio, dejar de serlo o ceder la condición a un tercero.


Al incorporarnos a una Cooperativa de Viviendas debemos recibir una copia de los estatutos sociales, condiciones del proyecto y la memoria de calidades.



Aportación Económica


Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital social, cuota de ingreso y/o periódicas, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

  • Aportaciones al capital social . Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada y lo prevén los estatutos; la devolución se produce en las condiciones y plazos que señala el artículo 114.5 de la Ley 4/99. Las aportaciones al capital social son normalmente de pequeña cuantía.

  • Cuota de ingreso y/o periódicas . Reguladas por el artículo 57 de la Ley de Cooperativas. No integran el capital social ni son reintegrables. Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que esta realice tanto en las primeras etapas de su funcionamiento como posteriormente: constitución, mantenimiento, administración, etc.

  • Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos . Cuantitativamente son las más importantes. Se determinan como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir contractualmente el socio cooperativista. En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley de Cooperativas.
    Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.
    · Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios (subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y los créditos complementarios o "puente", en su caso.



Estatutos


Compra de vivienda Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y obligaciones de los socios y la organización de la Cooperativa. Deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley de Cooperativas. La inscripción en el Registro de Cooperativas garantiza que los Estatutos se ajustan a la normativa vigente.


Antes de inscribirse en la Cooperativa es conveniente examinar los Estatutos, con especial referencia a las condiciones para hacerse socio, dejar de serlo o ceder la condición a un tercero.


Al incorporarnos a una Cooperativa de Viviendas debemos recibir una copia de los estatutos sociales, condiciones del proyecto y la memoria de calidades.



Consejos:


1.- Debe saber que  no está adquiriendo una vivienda sino constituyéndose junto a los demás cooperativistas en promotor de sus propias viviendas.


2.- Debe conocer la situación de legalidad de la cooperativa. Deberá estar inscrita en el Registro de Cooperativas y constituida ante notario.


3.- Debe averiguar si la cooperativa va a desarrollar la actividad a través de una gestora. Este dato es importante por cuanto a la gestora se le conceden poderes de actuación muy amplios, motivo por el que pasa a  adoptar la responsabilidad del promotor en todo lo que se incluya en el poder. Además es posible que se le exija hacer un pago a la gestora a fondo perdido y posteriormente otra cantidad en concepto de honorarios.


4.- Debe exigir antes de la firma de la solicitud de ingreso en la cooperativa que se le faciliten los Estatutos puesto que en estos se contienen las normas de funcionamiento de la misma.


5.- Le pedirán además una aportación de capital en la cuenta de la cooperativa.


6.- Además de las aportaciones de capital se harán entregas para la financiación de la construcción. Por si misma esta petición es perfectamente legal, siempre que se cumplan los requisitos  respecto de las cantidades entregadas a cuenta que la normativa determina. En concreto deberá existir una cuenta especial donde se depositen las cantidades y deberán haberse asegurado mediante una aval bancario o a través de un seguro. Los estatutos indicarán como recuperar las cantidades aportadas en caso de no llevarse a efecto la construcción. Es conveniente conocer  antes de comprometerse el plan de financiación con fechas de los diferentes pagos.


7.- Es esencial conocer si la cooperativa dispone ya de suelo donde construir y ver los documentos acreditativos. En el caso de que no tenga suelo, debe preguntar si se tiene alguna opción de compran y, en su caso, ver los documentos correspondientes. Tenga en cuenta que  si no tiene suelo ni opción de compra.


8.- Para el caso de que usted desee abandonar la cooperativa lea atentamente los Estatutos, porque estos le indicarán en que condiciones podrá recuperar las aportaciones de capital. Dichos estatutos  deberán respetar, en todo caso, la normativa de cooperativas.


9.- Una vez que forme parte de la cooperativa debe saber que tiene derecho a:


. Poder elegir y ser elegido para desempeñar los cargos de los órganos sociales.

. Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.

. Participar en la actividad para el cumplimiento de  su fin social.

. Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.

. Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler delos locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente a la disminución del coste de la construcción y por tanto de cada vivienda

. Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social sobrantes cuando se proceda a la liquidación de la cooperativa.

. Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, con un plazo de preaviso que no podrá ser superior a tres meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a cinco años.


10.- Si  existe gestora que se encargue de contratar la construcción se deberá proporcionar, en su momento, a los cooperativistas la información contenida en el Real Decreto 515/89 sobre información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas



Legislación aplicable


1.- Ley  4/1999 de 30 de marzo de Cooperativas de la Comunidad de Madrid

2.- Ley 57/1968, de 27 de julio, por la que se regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.



C/ FINANCIACION


Compra de vivienda Hoy en día, teniendo en cuenta los precios alcanzados por las viviendas, es habitual que se paguen  utilizando fórmulas de financiación. La mas habitual es el préstamo hipotecario , figura que consiste en que la vivienda se constituye en garantía de devolución de las cantidades prestadas. De manera que, en caso de incumplimiento por parte del beneficiario del préstamo, la entidad prestamista  tratará de cobrarse ejecutando la vivienda. Para la constitución de un préstamo hipotecario es necesaria la concesión por parte de una entidad de financiación y el otorgamiento de escritura pública e inscripción registral.

           
Se trata de una forma de pago al contado ya que el vendedor percibe de manos del financiador la cantidad total que constituye el precio de la vivienda en el momento de la firma de las escrituras, comprometiéndose el comprador a devolverlas con el interés pactado y en un determinado número de años.

           
No obstante, en casos, no es la única garantía exigida por la entidad prestamista:


1.- Aval bancario
.- Puede exigirse la constitución de un aval. Consiste en que un tercero distinto de los beneficiarios del préstamo  garantiza la devolución del mismo hasta una determinada cantidad. Deben ser por tanto personas solventes.


2.- Doble hipoteca
.- En este caso se exige la constitución de una segunda hipoteca sobre otro inmueble además de la ya constituida sobre la vivienda que se adquiere.



Cláusulas de subrogación en el préstamo hipotecario constituido por el constructor y/o promotor.

           
En la vivienda de nueva construcción es muy frecuente que se firme con el promotor un contrato de compraventa que se trate de un contrato de adhesión y que incluya condiciones generales de contratación.

           
También es frecuente que el constructor y/o promotor  hayan constituido un préstamo hipotecario previo a la venta de la vivienda para financiar su construcción.

           
En relación a estas dos cuestiones, la cláusula que imponga al comprador la subrogación en la hipoteca constituida por el constructor y/o promotor o la que le obligue a cargar con los gastos derivados de la cancelación de la misma, es una cláusula abusiva y por tanto nula.

           

Cantidades entregadas a cuenta.


Con independencia de la existencia de financiación, es frecuente que se hagan entregas de cantidades  al constructor y/o promotor periódicamente. Estas cantidades serán deducidas posteriormente del precio final.

           
La legislación impone una serie de cautelas  para impedir su desaparición. Así exige a quien ostente el papel de promotor. Dichas cautelas tienen carácter de derechos irrenunciables para el comprador.


1.- Que garantice la devolución de las cantidades entregadas mas el 6% de interés anual, para el caso de que la construcción no se inicie o no se llegue a buen fin, mediante contrato de seguro otorgado  con la entidad aseguradora inscrita y autorizada por el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por la entidad inscrita en el Registro de Bancos y banqueros o Cajas de Ahorros.


2.- Que perciba las cantidades a cuenta a través de entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

           
Para la apertura de estas cuentas, la entidad bancaria o Caja, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a la que se refiere la condición anterior.


3.- Que en la propaganda o publicidad emitida por el promotor se haga constar que se ajusta a las exigencias legales en cuanto a las cantidades entregadas a cuenta haciendo mención expresa de la entidad garante y de la entidad bancaria o Caja en las que habrán de ingresarse las cantidades.


4.- Que haga constar en los contratos de compraventa:

a) Que se procederá a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mas un 6% de interés anual para el caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos o no se obtenga Cédula de Habitabilidad.
b) Referencia al  aval o contrato de seguro.
c) Indicación de la entidad bancaria o Caja donde han de ingresarse las cantidades entregada a cuenta


En caso de incumplimiento.


El comprador podrá  optar entre la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregada a cuenta incrementadas el 6% de interés anual o conceder una prórroga que se hará constar en cláusula adicional al contrato otorgado especificando nuevas fechas.



Normativa aplicable


- Ley Hipotecaria

- Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.



23.- LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS

Un préstamo es un contrato por el que el banco se obliga a entregar dinero al cliente quien a partir de un momento determinado queda obligado con el banco a devolverle la cantidad prestada y al pago de los intereses, durante tiempo determinado.

           
El préstamo hipotecario es aquél cuyo pago del principal e intereses queda garantizado mediante la constitución de una hipoteca sobre un inmueble.

           
Los préstamos hipotecarios garantizados con vivienda concedidos por entidades financieras, cajas o cooperativas de crédito a personas físicas deben cumplir una serie de requisitos previstos en ordenes del Ministerio de Economía y Hacienda y en  circulares del Banco de España  siempre que no superen determinada cuantía.

           

Derechos del consumidor (fuente: página web del Banco de España)


1.- A la entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble...) aun cuando el préstamo no llegue a firmarse.


2.-  A consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.) Este enlace se abrirá en una ventana emergente, para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si le ha informado a usted previamente.


3.-  A proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.


4.- Derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.


No obstante, habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza , puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado Este enlace se abrirá en una ventana emergente que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.


5.- Derecho a la entrega de una copia del informe de tasación  (o el original si la operación no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del cliente.


6.- Derecho a la oferta vinculante. Una vez realizada la tasación del inmueble y las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregarle a usted por escrito una completa información sobre las condiciones del préstamo que ha decidido concederle, normalmente a través de una oferta vinculante que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o bien debe notificarle la denegación del préstamo.


7.- Derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.


8.- Derecho a solicitar al notario copia de la escritura del préstamo, pagando su importe.  


9.- Derecho a recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

           

Obligaciones (fuente: página web del Banco de España)


1) Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales. La información correcta es necesaria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, a comunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económico del matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.

2) Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto de dinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación...).

3) En la mayor parte de los casos, contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.

4) Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.

5) Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se establece cierto nivel mínimo de renta.

6) Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la documentación de las liquidaciones efectuadas.


             
El contrato


Compra de vivienda
Tiene que hacerse por escrito y deberá tener un contenido mínimo:


a) Capital del préstamo expresando su importe y la forma de entrega

b) Tabla de amortizaciones, indicándose la posibilidad de amortización anticipada

c) Interés ordinario

d) Comisiones

e) Gastos que deberá soportar el beneficiario

f) Interés de demora

g) Causas de resolución del contrato por parte de la entidad concedente




Otorgamiento de la escritura


El notario será el que elija el beneficiario del préstamo siendo abusiva la cláusula por la que se impone la renuncia a este derecho.


El beneficiario del préstamo podrá  analizar el mismo dentro de los tres días  anteriores a la firma de la escritura. Para ello podrá solicitar en la notaría una copia del borrador de escritura para su examen.


En el momento de la firma el notario vienen obligado a realizar las siguientes cautelas:


a) Comprobar la existencia de discrepancias entre el contrato y la oferta vinculante poniéndolo de manifiesto a las partes.

b) Si el tipo de interés es variable, el notario advertirá al prestatario en el caso de que no sea un tipo oficial.

c) Advertirá de los límites establecidos al interés variable, tanto al alza como a la baja.

d) Si el tipo de interés fuese fijo el Notario comprobará que figura la TAE en el contrato.

e) Advertirá al beneficiario del préstamo del riesgo de cambio si el préstamo está en divisas.

f) Se comprobará que las cláusulas no financieras no impliquen comisiones o gastos.

g) Se advertirá de las comisiones por cancelación y amortización anticipada.


Asimismo el notario comprobará el cumplimiento de los requisitos fiscales y el certificado de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.


No podrán inscribirse contratos que contengan cláusulas abusivas.



Comisiones


El precio de las comisiones máximas de cancelación anticipada de préstamos con interés variable será al 0.5%. Si la cancelación del préstamo se produce durante los primeros 5 años, la penalización será tan solo del  0.25%. 


Si hablamos de hipotecas a tipos de interés fijo, sólo se podrá aumentar más del 5% la comisión si el cambio supone la contratación de una hipoteca con un tipo de interés por debajo del tipo al que se contrató el préstamo inicial.



Beneficios para mayores de 65 años


Los mayores de 65 mediante las llamadas hipotecas inversas, podrán monetizar sus bienes inmuebles sin tener que renunciar a su propiedad, y pudiendo así disfrutar de ellos de manera vitalicia. Todo ello se consigue mediante un crédito en el cual el cliente no tendrá que pagar, sino que recibirá una renta de por vida. Su importe depende del valor de tasación de la vivienda y de la edad del titular. Tras su muerte, los herederos deberán ocuparse de la deuda de dos maneras, formalizando una nueva hipoteca con la entidad bancaria o vendiendo la vivienda.


Existen también ayudas fiscales a los titulares de este tipo de hipotecas. Los que las contraten y parte de la renta obtenida la destinen a un plan de inversiones, podrán deducir esos gastos de la declaración de la hasta un máximo de 10.000€ anuales.



Normativa aplicable


. Ley 41/2007, de 7 de diciembre (BOE del 8), por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia

. Orden ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los prestamos hipotecarios.



RECUERDE:
Antes de contratar un préstamo hipotecario analice sus posibilidades económicas actuales y futuras para evitar un sobreendeudamiento.




D/ FISCALIDAD


1.- El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

           
Se aplica sobre el precio total de la vivienda y el tipo es el 7%. Debe abonarlo el comprador y el vendedor declararlo e ingresarlo en Hacienda.

2.- El Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos.

           
Este impuesto grava la ganancia obtenida con la venta por lo que por naturaleza corresponde pagarlo a quien ha obtenido dicha ganancia que es el vendedor. Por ello, si se incluye una cláusula en un contrato de adhesión, que como hemos visto es habitual para este tipo de viviendas, en la que se impone al comprador la obligación del pago de dicho impuesto, estaremos ante una cláusula abusiva y por lo tanto nula.

           

Normativa aplicable


- Ley del IVA

- Ley de Condiciones Generales de Contratación




I.-1 .2.- VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

           
Recomendaciones


1.- Comprobar mediante la solicitud de una nota simple al Registro de la Propiedad la titularidad de la vivienda y las cargas.


2.- Comprobar que  la vivienda puede ser vendida libremente


3.- Solicitar un certificado de que se está al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios. Este certificado lo expide el Presidente de dicha Comunidad


4.- Haga una visita a la vivienda inmediatamente antes de la firma de las escrituras o contrato privado a fin de comprobar que se encuentra tal y como lo acordó con los vendedores.

           

Contratación


Es habitual que se pida una señal o reserva hasta la firma del contrato privado de compraventa. Debe saber que si renuncia a la compra antes de firmar el contrato perderá la señal o reserva, salvo que se haya acordado otra cosa. Posteriormente a la firma del contrato una renuncia supone un incumplimiento por su parte que conllevará la obligación de indemnizar a la otra parte.

           
Normalmente el contrato de compraventa es elevado con posterioridad a escritura pública ante notario e inscrita la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad.

           

Cargas


Si la vivienda que usted desea comprar está gravada con hipoteca debe exigir que a la firma de las escrituras dicha hipoteca esté cancelada mediante documento bancario de cancelación económica y mediante escritura de cancelación registral debiendo asumir el coste de lo anterior el vendedor.

    

Desperfectos


Una vez adquirida la vivienda, si aparecen desperfectos que no eran apreciables a simple vista podrá exigir al vendedor que los subsane presentando una demanda en el plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda.

           

Fiscalidad


El comprador deberá abonar el importe de los siguientes impuestos:

1.- Impuesto de transmisiones patrimoniales
2.- Impuesto de actor jurídicos documentados

El llamado Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos o plusvalía se pagará si ha pasado mas de un año desde que el vendedor adquirió su vivienda. El obligado  al pago de este impuesto es el vendedor.


Regulación legal


- Código Civil