Novedades préstamos hipotecarios

El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Las novedades que introduce vienen a dar solución a muchas cuestiones que habían sido objeto de procedimientos judiciales:

La norma se aplica:

• A contratos de préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía suscritos entre quien realice la actividad de conceder préstamos de forma profesional y un consumidor o un no consumidor que sea persona física.

• El contrato tiene que tener por objeto la financiación de la compra de inmuebles de uso residencial, incluyendo trasteros y garajes o la compra de terrenos o inmuebles, construidos o no cuando el prestatario, fiador o garante sea consumidor.

Tasación

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

Se establece la obligación de tasación y de fijar el tipo de subasta en caso de ejecución judicial en el 100 % del valor de tasación.

Préstamos en divisas

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

El prestatario consumidor tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa pudiendo elegir:

a) Convertir en la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o

b) Convertir en la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.

Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, del importe adecuado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión y las condiciones para ejercer tal conversión, así como de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.

La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

En la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo se deberá informar sobre las previsiones legales relativas a la hipoteca multidivisa.

El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de moto tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.

Cláusula suelo

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

Se prohíbe la cláusula de acotación mínima del tipo de interés de o cláusula suelo.

Se determina que el interés remuneratorio nunca podrá ser negativo.

Cambio de tipo de interés variable a fijo

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

Se establece una comisión máxima de un 0,15% para el cambio de tipo de interés variable a fijo.

Productos vinculados

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

Se prohíbe la venta de productos vinculados, aunque se permiten los combinados. El Banco deberá detallar el precio de cada producto por separado.

En cuanto al interés de demora

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

El prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

Se establece que el máximo será de tres puntos por encima del interés remuneratorio.

En relación con los gastos

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de las normas o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

El prestamista (entidad concedente del crédito), pagará los gastos de notaría, registro y gestoría.

El prestatario pagará tasación y sus copias de la escritura.

En relación con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la Ley se remite a la normativa fiscal. La modificación de la norma reguladora del impuesto ha determinado que corresponde el pago al prestamista.

Amortización anticipada del préstamo por voluntad del prestatario

Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto de novación o subrogación.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto a continuación, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.

No será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

La Ley establece que el Banco ha de permitir la amortización total o parcial aunque podrá aplicar comisiones con los límites siguientes:

Préstamos a interés variable:

• 0,25% si la amortización se realiza durante los tres primeros años de vida del préstamo.
• 0,15% si la amortización se realiza durante los cinco primeros años de vida del préstamo.
• Si la amortización se lleva a cabo pasado los cinco primeros años, la entidad no podrá aplicar ninguna comisión.

Derecho del Banco a resolver anticipadamente el préstamo en caso de impago

Se aplica a las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de la norma o las constituidas antes que hayan sido objeto de subrogación o novación con posterioridad.

Se reconoce este derecho pero se limita a los casos siguientes:

• Cuando el prestatario hubiese dejado de pagar un 3% del capital prestado o lo equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del periodo de amortización pactado.
• Cuando se haya dejado de pagar un 7% del capital pendiente o lo equivalente a 15 cuotas en la segunda mitad del periodo de amortización.

Además, el prestatario tiene que reclamar previamente el pago y ofrecer un plazo de 1 mes para pago antes de dar por vencido el préstamo.

Forma y contenido de los contratos

Los contratos de préstamo o crédito regulados en la norma se formalizarán en papel o soporte duradero.

Deberán formalizarse en escritura pública.

Documentación previa. Asesoramiento del notario.

Se aplica a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma o las que sean objeto de subrogación o novación posteriormente a esta fecha. Sin embargo a partir del 21 de marzo de 2019, los prestatarios están obligados a utilizar en su lugar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como la Ficha de Información Precontractual.

El prestamista o intermediario deberán entregar al potencial prestatario al menos diez días antes de la firma de la escritura, los siguientes documentos:

• FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA (FEIN), según el formato recogido en la norma.
• FICHA DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS (FIAE),
• Copia del proyecto de contrato.
• Información sobre los gastos que correspondan a prestamista y a prestatario.
• Condiciones de los seguros sobre el inmueble o de garantía de cumplimiento del préstamo.
• Advertencia de que el prestatario ha de recibir asesoramiento personalizado por parte del notario.

Esta documentación se remitirá por parte del prestatario al notario telemáticamente.

El notario comprobará que se ha facilitado toda la documentación exigible. Al menos un día antes de la autorización de la escritura el notario debe extender Acta acreditativa del cumplimiento por el prestamista de lo expuesto. Además, en el Acta deberá constar el asesoramiento prestado por el notario.