Definición de cooperativa

Son asociaciones que tienen personalidad jurídica propia y su funcionamiento se basa en la participación democrática de los socios. Cuando una persona entra a formar parte de una cooperativa de viviendas no está adquiriendo una vivienda sino formando parte de una asociación cuyos fines son la construcción y adjudicación a los socios de unas viviendas. Los cooperativistas se convierten pues en promotores de sus propias viviendas

Estructura. Organización de una Cooperativa

Puede ser que sean los propios cooperativistas quienes se hacen cargo de realizar las gestiones: contratan el proyecto técnico, al arquitecto, al constructor, supervisan la obra, realizan los pagos, y la financiación. Son ellos mismos representados en la cooperativa los que llevan a cabo el proyecto. En otro caso puede existir una empresa denominada "gestora" de cooperativas. Es ésta quien se encarga tanto de captar los socios como de la gestión total de proyecto.

Existen en la cooperativa unos órganos de gestión:

  1. La asamblea formada por todos los socios cooperativistas. Es el órgano que determina la voluntad social.
  2. El Consejo Rector. Es el órgano representativo y de gobierno de la cooperativa. Su actuación está sujeta a la ley, a los Estatutos y a la voluntad de la Asamblea. Está presidida por quien es a su vez presidente de la asamblea.
  3. Interventores. Su función es el control de las cuentas anuales y la elaboración de un informe escrito de las mismas.

Estatutos

Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y obligaciones de los socios y la organización de la Cooperativa. Deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley de Cooperativas. La inscripción en el Registro de Cooperativas garantiza que los Estatutos se ajustan a la normativa vigente.

Antes de inscribirse en la Cooperativa es conveniente examinar los Estatutos, con especial referencia a las condiciones para hacerse socio, dejar de serlo o ceder la condición a un tercero.

Al incorporarnos a una Cooperativa de Viviendas debemos recibir una copia de los estatutos sociales, condiciones del proyecto y la memoria de calidades.

Aportación Económica

Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital social, cuota de ingreso y/o periódicas, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

  • Aportaciones al capital social . Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada y lo prevén los estatutos; la devolución se produce en las condiciones y plazos que señala el artículo 114.5 de la Ley 4/99. Las aportaciones al capital social son normalmente de pequeña cuantía.

  • Cuota de ingreso y/o periódicas . Reguladas por el artículo 57 de la Ley de Cooperativas. No integran el capital social ni son reintegrables. Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que esta realice tanto en las primeras etapas de su funcionamiento como posteriormente: constitución, mantenimiento, administración, etc.

  • Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos . Cuantitativamente son las más importantes. Se determinan como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir contractualmente el socio cooperativista. En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley de Cooperativas.
    Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.
    · Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios (subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y los créditos complementarios o "puente", en su caso.

Estatutos

Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y obligaciones de los socios y la organización de la Cooperativa. Deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley de Cooperativas. La inscripción en el Registro de Cooperativas garantiza que los Estatutos se ajustan a la normativa vigente.

Antes de inscribirse en la Cooperativa es conveniente examinar los Estatutos, con especial referencia a las condiciones para hacerse socio, dejar de serlo o ceder la condición a un tercero.

Al incorporarnos a una Cooperativa de Viviendas debemos recibir una copia de los estatutos sociales, condiciones del proyecto y la memoria de calidades.

Consejos:

  1. Debe saber que no está adquiriendo una vivienda sino constituyéndose junto a los demás cooperativistas en promotor de sus propias viviendas.
  2. Debe conocer la situación de legalidad de la cooperativa. Deberá estar inscrita en el Registro de Cooperativas y constituida ante notario.
  3. Debe averiguar si la cooperativa va a desarrollar la actividad a través de una gestora. Este dato es importante por cuanto a la gestora se le conceden poderes de actuación muy amplios, motivo por el que pasa a adoptar la responsabilidad del promotor en todo lo que se incluya en el poder. Además es posible que se le exija hacer un pago a la gestora a fondo perdido y posteriormente otra cantidad en concepto de honorarios.
  4. Debe exigir antes de la firma de la solicitud de ingreso en la cooperativa que se le faciliten los Estatutos puesto que en estos se contienen las normas de funcionamiento de la misma.
  5. Le pedirán además una aportación de capital en la cuenta de la cooperativa.
  6. Además de las aportaciones de capital se harán entregas para la financiación de la construcción. Por si misma esta petición es perfectamente legal, siempre que se cumplan los requisitos respecto de las cantidades entregadas a cuenta que la normativa determina. En concreto deberá existir una cuenta especial donde se depositen las cantidades y deberán haberse asegurado mediante una aval bancario o a través de un seguro. Los estatutos indicarán como recuperar las cantidades aportadas en caso de no llevarse a efecto la construcción. Es conveniente conocer antes de comprometerse el plan de financiación con fechas de los diferentes pagos.
  7. Es esencial conocer si la cooperativa dispone ya de suelo donde construir y ver los documentos acreditativos. En el caso de que no tenga suelo, debe preguntar si se tiene alguna opción de compran y, en su caso, ver los documentos correspondientes. Tenga en cuenta que si no tiene suelo ni opción de compra.
  8. Para el caso de que usted desee abandonar la cooperativa lea atentamente los Estatutos, porque estos le indicarán en que condiciones podrá recuperar las aportaciones de capital. Dichos estatutos deberán respetar, en todo caso, la normativa de cooperativas.
  9. Una vez que forme parte de la cooperativa debe saber que tiene derecho a:
    • Poder elegir y ser elegido para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
    • Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
    • Participar en la actividad para el cumplimiento de su fin social.
    • Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
    • Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler delos locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente a la disminución del coste de la construcción y por tanto de cada vivienda
    • Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social sobrantes cuando se proceda a la liquidación de la cooperativa.
    • Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, con un plazo de preaviso que no podrá ser superior a tres meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a cinco años.
  10. Si existe gestora que se encargue de contratar la construcción se deberá proporcionar, en su momento, a los cooperativistas la información contenida en el Real Decreto 515/89 sobre información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

Legislación aplicable

  • Ley 4/1999 de 30 de marzo de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
  • Ley 57/1968, de 27 de julio, por la que se regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.