Una de las cuestiones en caso de conflictos, es la existencia de defectos en las viviendas una vez entregadas. A continuación se van a exponer las cuestiones esenciales a conocer para poder exigir la subsanación de dichos defectos.

Distintos supuestos

Para el estudio del sistema de responsabilidad ante los defectos constructivos deberá tenerse en cuenta si la vivienda se adquirió antes del 5 de mayo de 2000, fecha en que entra en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, o después.

1.- Vivienda adquirida antes del 5 de mayo de 2000

El régimen de responsabilidad por defectos de construcción, en este caso, prevé la responsabilidad por los llamados "vicios ruinógenos", es decir, aquéllos que impiden el uso normal de la vivienda para el que estaba destinada, durante diez años desde la entrega de la vivienda pudiendo interponerse la acción para exigir responsabilidad en plazo de 15 años. El responsable será el promotor

2.-Vivienda adquirida después de 5 de mayo de 2000

Plazos durante los que existe responsabilidad

Podrá exigirse responsabilidad siempre y cuando el defecto aparezca dentro de los plazos que se describen a continuación y que son mas o menos largos en función del tipo de deficiencia.

  • Diez años si se trata de defectos en la estructura del edificio: columnas, cimientos, muros de carga, etc.
  • Tres años en el caso de defectos en los elementos constructivos que supongan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Un año por defectos estéticos y de acabado.

Quién tiene derecho a exigir responsabilidad

Los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos (en caso de división).

De qué clase de defectos se puede exigir responsabilidad

De los daños materiales causados en las edificaciones a partir de la entrada en vigor de la Ley y de las obras en edificios ya existentes para cuyos proyectos se solicite licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la Ley.

A quién se puede exigir responsabilidad

Se prevé legalmente que todas las personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso de construcción puedan ser responsables de los defectos. No obstante, el promotor responderá siempre, solidariamente, con cada una de ellas.

Los defectos estéticos y de acabado son solamente exigibles al constructor.

Son agentes intervinientes en el proceso de construcción

  • El promotor es quien decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos la obra para si o para su posterior venta, entrega o cesión a terceros.
  • El arquitecto es quien realiza el proyecto de la vivienda y certifica la ejecución de la construcción adecuada al mismo.
  • El constructor es quien ejecuta la obra con medios humanos y materiales propios o ajenos. Responde directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos causados por la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Igualmente responde en el caso de que las obras se realicen mediante subcontrata.
  • El arquitecto técnico o aparejador es quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.

Garantías obligatorias

Es obligatorio la constitución de un seguro de daños materiales o seguro de caución para hacer frente a los vicios estructurales siendo el importe mínimo del capital asegurado el 100% del coste final de la ejecución de la obra incluidos.

Se prevé que mediante desarrollo reglamentario se establezcan como obligatorios en un futuro los seguros de daños materiales o de caución para responder frente a defectos de habitabilidad y de acabado.

Plazo para interponer acción de reclamación de responsabilidad

No debe confundirse este plazo con el plazo de responsabilidad. Desde que se produzcan los daños, el adquirente de la vivienda dispone de dos años para reclamar responsabilidad por los defectos detectados.

Normativa Aplicable

  • Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.
  • Ley 2/99, de 17 de marzo, de Medidas para la calidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid