Hoy en día, teniendo en cuenta los precios alcanzados por las viviendas, es habitual que se paguen utilizando fórmulas de financiación. La mas habitual es el préstamo hipotecario , figura que consiste en que la vivienda se constituye en garantía de devolución de las cantidades prestadas. De manera que, en caso de incumplimiento por parte del beneficiario del préstamo, la entidad prestamista tratará de cobrarse ejecutando la vivienda. Para la constitución de un préstamo hipotecario es necesaria la concesión por parte de una entidad de financiación y el otorgamiento de escritura pública e inscripción registral.

Se trata de una forma de pago al contado ya que el vendedor percibe de manos del financiador la cantidad total que constituye el precio de la vivienda en el momento de la firma de las escrituras, comprometiéndose el comprador a devolverlas con el interés pactado y en un determinado número de años.

No obstante, en casos, no es la única garantía exigida por la entidad prestamista:

  1. Aval bancario: Puede exigirse la constitución de un aval. Consiste en que un tercero distinto de los beneficiarios del préstamo garantiza la devolución del mismo hasta una determinada cantidad. Deben ser por tanto personas solventes.
  2. Doble hipoteca: En este caso se exige la constitución de una segunda hipoteca sobre otro inmueble además de la ya constituida sobre la vivienda que se adquiere.

Cláusulas de subrogación en el préstamo hipotecario constituido por el constructor y/o promotor.

En la vivienda de nueva construcción es muy frecuente que se firme con el promotor un contrato de compraventa que se trate de un contrato de adhesión y que incluya condiciones generales de contratación.

También es frecuente que el constructor y/o promotor hayan constituido un préstamo hipotecario previo a la venta de la vivienda para financiar su construcción.

En relación a estas dos cuestiones, la cláusula que imponga al comprador la subrogación en la hipoteca constituida por el constructor y/o promotor o la que le obligue a cargar con los gastos derivados de la cancelación de la misma, es una cláusula abusiva y por tanto nula.

Cantidades entregadas a cuenta

Con independencia de la existencia de financiación, es frecuente que se hagan entregas de cantidades al constructor y/o promotor periódicamente. Estas cantidades serán deducidas posteriormente del precio final.

La legislación impone una serie de cautelas para impedir su desaparición. Así exige a quien ostente el papel de promotor. Dichas cautelas tienen carácter de derechos irrenunciables para el comprador.

  1. Que garantice la devolución de las cantidades entregadas mas el 6% de interés anual, para el caso de que la construcción no se inicie o no se llegue a buen fin, mediante contrato de seguro otorgado con la entidad aseguradora inscrita y autorizada por el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por la entidad inscrita en el Registro de Bancos y banqueros o Cajas de Ahorros.
  2. Que perciba las cantidades a cuenta a través de entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
    Para la apertura de estas cuentas, la entidad bancaria o Caja, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a la que se refiere la condición anterior.
  3. Que en la propaganda o publicidad emitida por el promotor se haga constar que se ajusta a las exigencias legales en cuanto a las cantidades entregadas a cuenta haciendo mención expresa de la entidad garante y de la entidad bancaria o Caja en las que habrán de ingresarse las cantidades.
  4. Que haga constar en los contratos de compraventa:
    • Que se procederá a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mas un 6% de interés anual para el caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos o no se obtenga Cédula de Habitabilidad.
    • Referencia al aval o contrato de seguro.
    • Indicación de la entidad bancaria o Caja donde han de ingresarse las cantidades entregada a cuenta

En caso de incumplimiento

El comprador podrá optar entre la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregada a cuenta incrementadas el 6% de interés anual o conceder una prórroga que se hará constar en cláusula adicional al contrato otorgado especificando nuevas fechas.

Normativa aplicable

  • Ley Hipotecaria
  • Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Un préstamo es un contrato por el que el banco se obliga a entregar dinero al cliente quien a partir de un momento determinado queda obligado con el banco a devolverle la cantidad prestada y al pago de los intereses, durante tiempo determinado.

El préstamo hipotecario es aquél cuyo pago del principal e intereses queda garantizado mediante la constitución de una hipoteca sobre un inmueble.

Los préstamos hipotecarios garantizados con vivienda concedidos por entidades financieras, cajas o cooperativas de crédito a personas físicas deben cumplir una serie de requisitos previstos en ordenes del Ministerio de Economía y Hacienda y en circulares del Banco de España siempre que no superen determinada cuantía.

Derechos del consumidor (fuente: página web del Banco de España)

  1. A la entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble...) aun cuando el préstamo no llegue a firmarse.
  2. A consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.)Este enlace se abrirá en una ventana nueva, para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si le ha informado a usted previamente.
  3. A proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
  4. Derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.
    No obstante, habitualmente la entidad sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza , puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologadoEste enlace se abrirá en una ventana nueva que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
  5. Derecho a la entrega de una copia del informe de tasación (o el original si la operación no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del cliente.
  6. Derecho a la oferta vinculante. Una vez realizada la tasación del inmueble y las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregarle a usted por escrito una completa información sobre las condiciones del préstamo que ha decidido concederle, normalmente a través de una oferta vinculante que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o bien debe notificarle la denegación del préstamo.
  7. Derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.
  8. Derecho a solicitar al notario copia de la escritura del préstamo, pagando su importe.
  9. Derecho a recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

Obligaciones (fuente: página web del Banco de España)

  1. Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales. La información correcta es necesaria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, a comunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económico del matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.
  2. Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto de dinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación...).
  3. En la mayor parte de los casos, contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
  4. Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
  5. Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se establece cierto nivel mínimo de renta.
  6. Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la documentación de las liquidaciones efectuadas.

El contrato

Tiene que hacerse por escrito y deberá tener un contenido mínimo:

  1. Capital del préstamo expresando su importe y la forma de entrega
  2. Tabla de amortizaciones, indicándose la posibilidad de amortización anticipada
  3. Interés ordinario
  4. Comisiones
  5. Gastos que deberá soportar el beneficiario
  6. Interés de demora
  7. Causas de resolución del contrato por parte de la entidad concedente

Otorgamiento de la escritura

El notario será el que elija el beneficiario del préstamo siendo abusiva la cláusula por la que se impone la renuncia a este derecho.

El beneficiario del préstamo podrá analizar el mismo dentro de los tres días anteriores a la firma de la escritura. Para ello podrá solicitar en la notaría una copia del borrador de escritura para su examen.

En el momento de la firma el notario vienen obligado a realizar las siguientes cautelas:

  1. Comprobar la existencia de discrepancias entre el contrato y la oferta vinculante poniéndolo de manifiesto a las partes.
  2. Si el tipo de interés es variable, el notario advertirá al prestatario en el caso de que no sea un tipo oficial.
  3. Advertirá de los límites establecidos al interés variable, tanto al alza como a la baja.
  4. Si el tipo de interés fuese fijo el Notario comprobará que figura la TAE en el contrato.
  5. Advertirá al beneficiario del préstamo del riesgo de cambio si el préstamo está en divisas.
  6. Se comprobará que las cláusulas no financieras no impliquen comisiones o gastos.
  7. Se advertirá de las comisiones por cancelación y amortización anticipada.

Asimismo el notario comprobará el cumplimiento de los requisitos fiscales y el certificado de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

No podrán inscribirse contratos que contengan cláusulas abusivas.

Comisiones

El precio de las comisiones máximas de cancelación anticipada de préstamos con interés variable será al 0.5%. Si la cancelación del préstamo se produce durante los primeros 5 años, la penalización será tan solo del 0.25%.

Si hablamos de hipotecas a tipos de interés fijo, sólo se podrá aumentar más del 5% la comisión si el cambio supone la contratación de una hipoteca con un tipo de interés por debajo del tipo al que se contrató el préstamo inicial.

Beneficios para mayores de 65 años

Los mayores de 65 mediante las llamadas hipotecas inversas, podrán monetizar sus bienes inmuebles sin tener que renunciar a su propiedad, y pudiendo así disfrutar de ellos de manera vitalicia. Todo ello se consigue mediante un crédito en el cual el cliente no tendrá que pagar, sino que recibirá una renta de por vida. Su importe depende del valor de tasación de la vivienda y de la edad del titular. Tras su muerte, los herederos deberán ocuparse de la deuda de dos maneras, formalizando una nueva hipoteca con la entidad bancaria o vendiendo la vivienda.

Existen también ayudas fiscales a los titulares de este tipo de hipotecas. Los que las contraten y parte de la renta obtenida la destinen a un plan de inversiones, podrán deducir esos gastos de la declaración de la hasta un máximo de 10.000€ anuales.

Normativa aplicable

  • Ley 41/2007, de 7 de diciembre (BOE del 8), por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia
  • Orden ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los prestamos hipotecarios.

RECUERDE: Antes de contratar un préstamo hipotecario analice sus posibilidades económicas actuales y futuras para evitar un sobreendeudamiento.