En la actualidad es muy frecuente que la adquisición y venta de viviendas no se materialice directamente entre las partes contratantes sino que la única forma de tener acceso a esa vivienda es a través de terceros: se trata del fenómeno de la intermediación inmobiliaria. Aunque en principio el papel del intermediario o agente inmobiliario es facilitar a ambas partes los trámites a realizar, en ocasiones se trata mas de un elemento que añade complicación al proceso y que además percibe unos honorarios por su actuación por lo que las partes contratantes deberán estar muy atentas a todos los documentos que firman para no verse comprometidas o en situaciones de incumplimiento que les llevarían en casos a la pérdida de cantidades económicas.

Características del agente inmobiliario

No se requiere que pose a ningún título habilitante pero solo puede anunciarse como Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) quien posea este título y esté colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Si usted va a adquirir una vivienda

Entonces su relación con el agente inmobiliario será la de efectuar a este un encargo de compra. Se efectúa solo en ocasiones por escrito y en el se otorgan facultades al agente para que busque una vivienda de las características deseadas. Es importante exigir que se hagan constar los honorarios del agente en dicho documento así como el tipo de encargo que se le hace y a que alcanza (si se refiere solo a la búsqueda de a vivienda o alcanza también al préstamo hipotecario).

Además de estos documentos es frecuente suscribir otros tales como:

  1. Reserva: A partir del momento en que se suscribe la reserva, se retira del mercado la oferta de venta de la vivienda a la que se refiere durante el tiempo que se pacte la reserva. Para ello habrá que hacer entrega de una determinada cantidad que se perderá si no se llega a formalizar la compraventa.
  2. Arras: Pueden pactarse arras junto con la reserva o de forma separada Supone que la cantidad entregada es parte del precio de la vivienda.

Si se trata de las llamada arras confirmatorias, supone que el vendedor puede deshacer su compromiso devolviendo dichas arras. El comprador también puede hacerlo pero las perdería.

Si se trata de arras penitenciales, si el vendedor deshace su compromiso debe devolver el doble de lo entregado. En el caso de que se el comprador quien no desee continuar las pierde.

Para saber cúando se trata de unas arras u otras debemos ver si en el contrato se menciona expresamente que sean penitenciales ya que de lo contrario serán confirmatorias.

IMPORTANTE:

El documento de reserva y las arras se firmas entre comprador y vendedor, no entre estos y el agente inmobiliario.

Tenga en cuenta que el incumplimiento deviene cuando se ha dejado pasar el plazo de vigencia de las arras y no se ha suscrito el contrato de compraventa o escrituras. Por ello si el agente se ha encargado de gestionar la financiación haga un seguimiento puntual para evitar el transcurso del plazo.

Exija siempre una copia del documento que acredite que el agente inmobiliario ha hecho entrega de las arras o reserva al vendedor.

Si usted es vendedor

Suscribirá con el agente inmobiliario un contrato de encargo de venta. Puede tratarse de un encargo en exclusiva o no.

Si se trata de una exclusiva usted no podrá vender por su cuenta ni a través de otro agente y si lo hace deberá abonar igualmente los honorarios al primero.

Las exclusivas deben tener una vigencia limitada en el tiempo pero es frecuente que se prevea a prórroga tácita por lo que deberá estar atento a las fechas si no quiere prorrogar el contrato.