COMISIONES BANCARIAS: Cobro de comisión por mantenimiento de cuenta asociada a la hipoteca


Con carácter general, en virtud de lo establecido por la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y los clientes.

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Sólo podrán percibirse comisiones
o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos. Para ello, la entidad le informará previamente del precio -comisión- en cuestión, bien individualmente o a través del contrato de cuenta.

Recientemente se viene detectando que algunas de las entidades que han comenzado a cobrar comisiones que antes no cobraban, en particular las de mantenimiento de la cuenta asociada a la hipoteca. Ante la duda de si esta práctica lo que trata es de compensar la pérdida económica derivada de la retirada de las cláusulas suelo, informamos:


  • Nada podemos hacer si en la cuenta tenemos domiciliados recibos o realizamos operaciones distintas del pago de la hipoteca pero ¿qué ocurre cuando únicamente se dispone de esa cuenta para el pago de la hipoteca?
  • Hasta la entrada en vigor de la reciente Circular 5/2012 del Banco de España, de 27 de junio, relativa a las entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos el criterio era que dichas comisiones no podían se cobradas, pero en base a su norma sexta, apartado 2.5.j), el criterio actual es el siguiente:

1. Que, en los préstamos formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva normativa, o en aquellos préstamos que hubieran sido objeto de novación con posterioridad a dicha fecha, se podrá cobrar comisión de mantenimiento de las cuentas vinculadas a los préstamos hipotecarios aunque se utilizaren exclusivamente para la gestión del mismo, siempre que se cumplan con las exigencias establecidas en la nueva normativa, esto es:


I.- Que se haya informado previamente a los clientes, en el documento de entrega obligatoria previa, acerca de la exigencia -en su caso- de contratar la cuenta vinculada.

II.- Que se informe de la parte del coste total que corresponda al mantenimiento de dicha cuenta.

III.- Que tanto la contratación como su coste se recoja expresamente en el contrato.

IV.- Que dicho coste no pueda ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo.


En este sentido no puede entenderse por novación, según el criterio del Banco de España la retirada de la cláusula suelo ya que esto debe ser considerado rectificación.


2. Que, en los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad a la entada en vigor de la Orden EHA/2899/2011 (29 de abril de 2012), y que no hayan sido novados con posterioridad a dicha fecha, las entidades deben conformar su actuación al criterio tradicionalmente mantenido por el Servicio de Reclamaciones, según el cual, no es posible el cobro de comisiones en las cuentas vinculadas a préstamos hipotecarios, siempre que estás se usen única y exclusivamente para la gestión del préstamo. Esto obedece al hecho de que los prestatarios no sujetos a dicha normativa no gozan de las garantías derivadas de la misma para el cobro de dicha comisión (principalmente de información previa y de la imposibilidad de que el coste sea modificado unilateralmente por la entidad).