DERECHOS DEL CONSUMIDOR A LA HORA DE SOLICITAR UN PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA (VIGENTES A PARTIR DEL 28/04/2012 EN QUE ENTRA EN VIGOR LA ORDEN EHA/2899/2011, DE 28 DE OCTUBRE, DE TRANSPARENCIA Y PROTECCIÓN DEL CLIENTE DE SERVICIOS BANCARIOS).


Cuando se solicita un préstamo a una entidad bancaria para la compra de una vivienda, éste va acompañado de una hipoteca. La hipoteca, que debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, es una garantía en favor de la entidad bancaria prestamista que se constituye sobre un inmueble o varios y que garantiza que, en caso de que el prestatario incumpla sus obligaciones de pago, el banco se va a poder resarcir ejecutando la vivienda. En España la responsabilidad que adquiere el deudor hipotecario se extiende no sólo a la vivienda sino a todos sus bienes presentes y futuros.

Previo a la solicitud de un préstamo hipotecario el solicitante tiene derecho a:


1.- La FIPRE
(Ficha de información precontractual)

Los bancos deben informar a los consumidores sobre varios aspectos de sus préstamos hipotecarios a través de la FIPRE. Debe aparecer toda la información legalmente exigible lo suficientemente clara y completa para que el consumidor pueda hacerse una idea del producto y comparar entre diferentes hipotecas. Dichos datos hacen referencia, entre otros, a:

  • Datos completos de la entidad
  • Características del préstamo. Tales como importe máximo, plazo y periodicidad
  • Tipo de interés
  • Vinculaciones y gastos preparatorios
  • TAE
  • Consecuencias de la amortización anticipada


Hay que tener en cuenta que esta ficha es tan sólo orientativa, y, aunque algunos de los datos son realmente los que aparecen, la información que se muestra es tan sólo una guía para que el usuario pueda tener una visión práctica sobre el producto.


Este documento permite al solicitante comparar las condiciones de las diferentes entidades.


Para tener acceso a la FIPRE debe ser solicitada expresamente ya que el Banco no tiene la obligación de entregarla de forma automática pero sí tiene la obligación de proporcionarla de forma totalmente gratuita si se solicita.


2.- LA FIPER
(Ficha Informativa Personalizada).


El solicitante de un préstamo tiene derecho a solicitar al banco la FIPER, documento en que el Banco adapta la oferta hipotecaria al perfil del solicitante y es el documento que contiene la esencia de lo que se va a firmar posteriormente en las escrituras.


En este documento deben figurar los principales aspectos de nuestro préstamo, como el interés, la vinculación, o las consecuencias a las que nos exponemos en caso de impago, así como la manera en la que se podría ejecutar la hipoteca.

Tambiéndeben figurar puntos importantes como la presencia de una cláusula suelo o la distribución de los gastos de constitución de hipoteca.


A la FIPER se adjuntará un documento referido a las cuotas periódicas frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.

La FIPER puede contener la OFERTA VINCULANTE lo que significa que vincula a la entidad pero no al cliente. Debe tener una duración no inferior a 14 días naturales.

3.- EXAMEN DE LA ESCRITURA Una vez decidida la oferta concreta, antes de la firma el solicitante tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma.