¿Qué es la cláusula suelo?

Es un pacto incluido en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria por el que se establece un límite inferior al tipo de referencia previsto para el cálculo de los intereses.


Es habitual que las hipotecas prevean un tipo de interés variable durante la mayor parte de la vida del préstamo. El cálculo de ese tipo variable se lleva a cabo por periodos de tiempo normalmente semestrales o anuales y en base a un índice de referencia. Al que se le añade un diferencial. Así el tipo de interés se calculará sobre el tipo de referencia al que se le añade el diferencial. El diferencial es siempre el mismo, es el tipo de referencia el que va variando y dependiendo del momento y de la situación económica de un país, el tipo será mas alto o mas bajo.

Las entidades para asegurarse unas ganancias mínimas introducen en los contratos de préstamos hipotecarios cláusulas que aseguran ese mínimo, de manera que aunque el tipo de referencia esté muy bajo, nosotros pagaremos el mínimo establecido.



Cláusulas techo.


En ocasiones las cláusulas suelo van acompañadas de cláusulas techo cuya finalidad es establecer un límite para el caso de subida del tipo de referencia. Constituye por lo tanto una protección para el cliente aunque en la práctica en casos los techos se sitúan en índices tal altos que resultan inoperativa. Obligatoriedad de ofrecer a los clientes instrumentos de cobertura del riesgo de subida de tipos.


Se prevé desde 2003 que las entidades que hayan concertado con sus clientes hipotecas a tipos de interés variable, deban ofrecer a sus clientes algún instrumento de cobertura del riesgo de elevación de dichos tipos. En ocasiones la cláusula techo pretende ser ese elemento de cobertura, lo que ocurre es que en muchas ocasiones en las que se incluye cláusula techo, la finalidad de cobertura no se cumple si el techo está en un porcentaje muy elevado.



¿Son válidas las cláusulas suelo?


No hay una única respuesta ya que depende de las circunstancias en que haya sido introducida la cláusula, y de otros factores como, la existencia de un techo razonable, la referencia al suelo en la oferta vinculante, del conocimiento del pacto en fase precontractual, etc. A continuación vamos a analizar cual ha sido y es la postura de los Tribunales de Justicia ante el tema:


1.- ANTES DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO


Se entendía por muchos jueces que la existencia de una cláusula suelo elevada sin la presencia de techo o con techo inoperativo debía ser considerada cláusula abusiva por generar una situación de desequilibrio en las posiciones de las partes prevista en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Normativa Complementaria aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre. Así si el suelo está alto pero el techo también, la entidad estará suficientemente protegida puesto que no necesita que los tipos bajen mucho para que se active el suelo frente a la desprotección del cliente cuyo techo no va a cumplir nunca la función de cobertura precisamente por lo elevado del mismo.


Las sentencias que seguían este criterio determinaban la abusividad de la cláusula suelo, y por lo tanto debía tenerse por no puesta de lo que se derivaba la obligación de restitución al interesado de las cantidades abonadas de forma indebida.


2.- EL CRITERIO DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO


La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 cambia completamente el criterio seguido por una buena parte de los órganos de justicia hasta el momento.


1.- Determina que la cláusula suelo no es abusiva por desequilibrio económico


2.- Que la cláusula suelo es una condición general y como tal está sujeta a:

a) Un control de transparencia en su incorporación, en concreto sujeta al cumplimiento de las normas de transparencia en la contratación de hipotecas previstas en la Orden de 5 de mayo de 1994, sustituida hoy por la Orden EHA 2899/2011.


b) Un control de transparencia una vez incorporada al contrato que tiene por objeto que el hipotecado contratante pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que supone o puede suponer así como su posición jurídica (derechos y obligaciones).


3.- Mediante auto posterior explicativo se especifican los supuestos por los que considera que una cláusula suelo debe ser eliminada:


I. Cuando se produzca la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.


II. La falta de información suficiente de que la cláusula suelo se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.


III. La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.


IV. Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.


VI. Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.



La Oferta Vinculante


Es un documento previo a la escritura que la entidad debe entregar al cliente con las condiciones económicas de la hipoteca Tiene una duración temporal durante la cual el cliente puede estudiar las condiciones debiendo la entidad respetarlas hasta el vinal del plazo concedido


Puesto que la Oferta Vinculante es un documento obligatorio, si la entidad ha cumplido con esta obligación y en ella se le advierte de la existencia de un suelo, no podrá alegar falta de transparencia.



Devolución de lo ya pagado


Aunque el TS determino que no procedía el reintegro de lo pagado de mas por causa del suelo, algunos jueces y tribunales están resolviente que sí.



¿Puedo alegar argumentos diferentes a los del TS?


Sí, puesto que al tratarse de una única sentencia no crea Jurisprudencia.



Situación actual.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social obliga en las hipotecas suscritas a partir de su entrada en vigor el 15 de mayo de 2013, a que los clientes escriban que saben que hay una cláusula de suelo, concretamente:


"Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:


a) Que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza.

b) Que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien.

c) Que se concedan en una o varias divisas.